築古物件を選ぶべきか?

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築古物件を選ぶべきか?

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2021/11/13 築古物件を選ぶべきか?

こんにちは、

今回は「築古物件」に関して取り上げます。

 

「築古」とは、「築が古い」という意味で、大体築25年~30年以前のものを築古(チクフル)といいます。

 

 

築古物件投資の利点
築古物件投資のメリットには、以下のようなものが挙げられます。

 

・価格が安い
法定耐用年数が切れているような物件ならば、建物の価値はゼロで、ほぼ土地だけの値段で売りに出されていることも多いです。
場合によっては融資を受けなくても購入できる場合もあります。
・利回りが高い
古い物件なので家賃収入もそれなりに安くはなりますが、
日本の社会では「住所がある」ことが職業を得る上の条件であるので、
「住」の需要はあり、家賃はある程度までしか下がりません。
したがって築古物件は、価格が安いうえにそれなりの家賃収入が期待できるので、築浅物件に比べて利回りが高くなる傾向にあります。

 

 

◎築古物件投資のデメリット
・修繕費がかかる
建物や設備は古くなればなるほど劣化していくので、
そのたびに修繕費が発生することになります。
また、屋根・外壁を12~15年といった周期で塗り替えるなど、大規模修繕も必要になります。
お部屋に関して言えば、
今生活している人向けには作られていません。
生活の変化
(例えば、ひと昔に比べて、今は朝シャワーを使用し、トイレはウォシュレット等水量を多く使う生活)
に関して配水管等の設備が対応しきれず、
大きな修繕が必要になる場合もあります。

 

・融資を受けにくい
「法定耐用年数-築年数」で融資期間を決めている金融機関もあり、築古物件で融資を受けようと思ったら、金融機関の選択肢はかなり限られてしまいます。
・キャッシュフローが残らない可能性もある
利回りの高さに魅力を感じて購入してみたものの、修繕費がかさみ、
キャッシュフローがほとんど残らない結果になることもあります。

規模が大きい物件であれば、破綻に至ることもあり得ます。

 

 

◎築古物件投資で成功するには?
ずばり、事前に緻密なシミュレーションを行ったうえで、きちんと儲かる物件を購入すること!!

具体的には…
→周辺の賃貸相場をよく調べて、空室率も考慮しつつ、現実的な目線で利回りを計算する。
→物件購入後にかかる運営費用や修繕費用、将来的にかかる大規模修繕費用等のコストを把握する。
→将来的に建て壊したとき、「土地」として売れるか・それとも収益物件を再建築するか、
10・20年先のこともイメージする。

 

 

◎まとめ
一概に築古物件がいい・悪いということは
言えません。
購入する際、目先の利回りや安さだけにとらわれず、
【中・長期的な戦略を考えること!!】
これが「勝ち」の投資物件購入のポイントと言えます。
いかがでしたか。

 

当社では、不動産の売買、賃貸、管理まで、オーナー様の不動産運用のトータルサポートをお手伝いさせて頂いております。

 

不動産投資に関する疑問・不明点等ございましたら、是非とも当社までお問い合わせ下さい。(*^^*)

 

 

 

 

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