「フルローン」について考える

こんにちは、

今回は「フルローン」について考えてみたいと思います。
◎フルローンとは
不動産投資における「フルローン」とは、物件を購入の際に、
頭金を入れず全額金融機関からの融資で資金調達することです。
全額融資、全額ローンなどとも言われています。

自己資金のない方でも不動産に投資することができますが、数千万円から億単位の借り入れになるため、
利息分も含めるとローンの返済額はかなり高額になります。
◎フルローンで不動産に投資するメリットとデメリット
フルローンによる投資のメリットは、自己資金を使わず、
手元に残したまま不動産を取得できるという点にあります。
自己資金が残っていると、ローンを返済しながら、また次の物件への投資が可能となります。
つまり、収益を拡充できる可能性が出てくるということです。

フルローンは手持ちの資金はあるけれど頭金には入れないという方にとってはそれなりにメリットがありますが、
もともと自己資金のない方にとってはさほどメリットがない投資手法であるといえます。

 

 

フルローンのデメリットは以下の通りです。

・ローン審査が厳しくなるる可能性がある
・物件の売却が難しくなる可能性がある
・月々の返済金額が多い
・キャッシュフローが悪化する可能性がある
・借り換えや追加融資が難しくなる可能性がある
・金利上昇のリスクがある

 

 

デメリットをよく考えた上で、
フルローンを検討しましょう。
◎そもそも「自己資金がないからフルローンを組む」という考え方は危険
デメリットから考えた上でも、
「自己資金がないからフルローンにしよう」という安易に考えることは危険です。

手元に資金があれば、ローンを返済しながら次の物件に投資することもでき、万が一、空室や金利上昇で赤字が出ても補填することができます。
つまり、ある程度自己資金があるからこそ、フルローンを組んでもリスクなく安心して、
不動産に投資ができ、収益を拡大することができるのです。

現金が手元にないから→フルローンを組めばいい、という考えは捨てましょう。

 

 

◎キャッシュフローを重視した不動産投資を！
キャッシュフローがしっかり残っているのであれば、健全な経営が行われているということであり、一時的な空室や修繕などの急な出費があっても、
経営の安定性が損なわれる可能性は少ないです。
キャッシュフローが残らないのは、計画段階でのリスク管理ができていないか、資金の管理ができていないというどちらかの
原因があります。
一から計画を見直すか、立て直しが難しい場合には、物件を売却するということも視野に入れる必要があります。

 

 

◎慎重な不動産投資シミュレーションを行う
空室リスクも視野に入れた上で、最低どれだけの収益を確保できるのかを
フルローンを考える段階で計算しましょう。
ローンを何年で返済し、返済が終わったあとはどうするのかも考えましょう。

返済後、賃貸経営を継続するのか、場合によっては売却するのか、新たに物件を増やすのかなども
考える必要があります。

買い足す場合には、資金調達をどうするのかという点までよく考慮しましょう。

特に売却する場合には、ローン返済時期や物件の築年数、市場の動きなどを踏まえ、タイミングを計ります。
最終的に損をしないために、出口戦略まで計画してください。

 

 

◎まとめ
・手元に資金がないときの方法としてフルローンの手法があるわけではない。
・フルローンは手元に資金がある程度ある人が戦略的に使う高度な手法である。
・フルローンを組むことを考えるときは出口戦略まで考慮して計画する。

 

 

では、資金に不安がある人はどうやって
投資すればいいのか？
という疑問が出てきますが、
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