不動産投資のリスクについて ~リスク回避のみちしるべ~

不動産投資のリスクを懸念する男性

不動産投資は、「節税対策」「家賃収入」のほか、「団体信用生命保険(団信)に加入」といった運用をすることで、生命保険代わりにもなるというところがメリットとして挙げられます。

ただ、初めて不動産投資をお考えの方は「メリットばかりでリスクはないの?」と不安になるでしょう。

「利回り」といった目先の利益だけにとらわれて安易に物件を購入してしまうと、様々なリスクにより毎月の収支が赤字になってしまったり、ローンが返済できないということも考えられます。

ここでは、予想されるリスクとその対応法を考えていきます。

空室のリスク

空室になると収入が途絶える

入居者がなかなか見つからず空室期間が長く続くと当然ながら家賃収入が減っていきます。

自身の収入や貯金等から不動産投資の赤字分を補填しなければいけない可能性もあり得ます。

物件購入の段階から、賃貸需要を長く見込める立地にある物件かどうか見極めましょう。

駅から物件までの道のりはどのくらいか、そして周辺に長く住みたくなるような環境があるか(便利なショッピングセンターなど)等「入居者」目線で物件を見てみましょう。

また、入居付けに強い管理会社を選ぶことも大切です。

管理会社を選ぶ際、どのような空室募集をしてくれるか聞いてみましょう。

空室リスクの対応

  1. 賃貸需要が見込める立地にある物件を選ぶ
  2. 入居付けに強い賃貸管理会社を選ぶ

家賃下落のリスク

家賃下落のリスク

家賃が下落すると収入が減るだけでなく、利回りが低くなるなど物件を売却する際の売却価格にも影響が出てしまいます。

家賃下落の原因として、築年数の経過や、設備の劣化などが挙げられます。

その際、設備を変えたり、間取りを大きく変えたり、お部屋のグレードアップをすることも考えられますが、当然ながらお金がかかります。

最小限の労力で家賃アップが見込める仕掛けを提案してくれる管理会社を選ぶとよいでしょう。

家賃下落のリスク対応

  1. 物件購入後のリノベーション費用がどのくらいかかるか把握しておく
  2. 最小限の労力で家賃アップが見込める仕掛けを提案してくれる管理会社を選ぶ

入居者のリスク

入居者に困るオーナー

良い入居者を選ぶには入居前の審査を厳しくすることが挙げられますが、入居審査を厳しくしすぎると当然ながら入居のチャンスも逃してしまいます。

入居してもらいたい、でもちょっと不安…こんな入居者には契約締結時に条件をオーナー側から出しましょう。

入居審査のスピード・入居付け・家賃滞納時やクレーム時の対応は管理会社の腕の見せどころ!

お忙しいオーナー様に変わり、入居時からスピーディかつ建設的な提案をしてくれる管理会社を選びましょう。

入居者のリスク対応

  1. 入居審査時に入居者をよく見極める
  2. 入居時からスピーディかつ建設的な提案を提案してくれる管理会社を選ぶ

修繕のリスク

リフォームにはお金がかかるが、メリットもあります

ある程度時間が経てば建物の修繕が必要になってきます。

例として、「給水管や排水管の交換」「外壁や屋根の塗装」「エアコンや給湯器の取替」「入居者の入退去の際のリフォーム」などが考えられます。

「うわ、お金がかかり面倒だな」ではなく、逆に「良いタイミング」と捉え、直ちに修繕することで「入居付けアップ・現入居者が長く住んでくれる」というメリットにも繋がります。

そして適材適所で修繕をすることにより、建物を長持ちさせ、息の長い不動産経営が可能になります。

修繕のリスク対応

  1. 毎月、修繕費をストックする
  2. 修繕の提案ができる賃貸管理会社を選ぶ

金利上昇のリスク

金利上昇のリスク

日本政府のゼロ金利政策が続いておりますが、中長期的に見れば金利上昇を避けられない事態もあるかもしれません。

もし物件購入後に金利が上昇し借入返済額が大きくなると、毎月の家賃収入より返済金額が多くなるといったことも考えられます。

返済方法を元金と利息の合計が毎月均ーになる元利均等返済ではなく、返済中の元金の返済額を均ーにした元金均等返済にし、繰り上げ(繰越)返済などで低金利のうちに元金返済を早期に進め、金利上昇の影響を少なくする方法も対策の一つです。

但し、元金均等返済は、返済当初は利息の支払額が多い・元利均等返済に比べ借入額が少なくなる可能性があるというデメリットもあります。

固定金利を選択する方法もあります。

金融機関によりますが、変動金利と比べると金利水準は固定期間によって 0.5~1.2%程度高くなります。

固定金利を選択すると、その期間内に一括返済をするとペナルティが発生します。

ローンを組むとき、保有する物件をどのタイミングで売却するのかということも頭に入れ、返済方法を選びましょう。

金利上昇のリスク対応

  1. ローンを組むとき、元金均等返済か元利均等返済のどちらにするか、熟考する。
  2. 場合によっては固定金利を選択することも考える。

地震のリスク

地震のリスク

新耐震基準とは、1981年6月1日以降に建物確認において適用されている耐震基準で、それより前の旧耐震基準とは区別されて使われています。

旧耐震基準では震度5に耐えることを想定していました(建築基準法、1950年制定)が、震度6以上の地震も珍しく無いため、新耐震では震度6に耐えることを想定して作られました。

地震はいつ起きるかわかりませんが、地盤の弱い地域で重量のある大型マンションなどを避けるのも、地震リスクを回避するのに役立つでしょう。

また、地震保険の加入もおすすめです。

地震のリスク対応

  1. 新耐震基準の物件を選ぶ
  2. 揺れに強い構造の建物を選ぶ
  3. 地盤の強い地域を選ぶ
  4. 地震保険へ加入する

火災のリスク

火災のリスク

建物を焼失することは、不動産経営によって致命的なダメージとなります。

賃料収入を活用してローン返済する計画を立てていた場合、建物自体がなくなったら、賃料収入が無くなるためローン返済が困難になり、借金だけが残ってしまいます。

火災リスクの対策方法として、火災保険への加入が挙げられます。

各社の保険契約は、選ぶプランによって補償範囲が異なりますので、契約をする前に、災害でどの程度被害を受けたら保険金が支払われるかもしっかりと約款などで確認しておく必要があります。

火に強い建物構造なら、RC造やSRC造、最近では木造アパートでも「準耐火建築物」のように火災を遮る設備を施した物件もあります。

火災のリスク対応

  1. 火災保険へ加入する
  2. 火に強い構造の建物を選ぶ

それぞれのリスクに対する心構え

不動産経営は、人の生活の営みの上に成り立っています。

当然ながら、生活のトラブルや天変地異にも遭遇することも可能性としてあり得ます。

予想されうるリスクに対し、事前に対策を練ることで「心の安心」「安定した賃貸経営」「様々な知識の習得」に繋がります。

弊社では、お客様に物件の紹介や面談を通じて「リスクに対する不安を明るい未来へ変える」ご提案をしていきます。

記事監修:ビーエフエステート株式会社

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主に関東を中心とした投資用不動産を扱う不動産会社。不動産投資をしているスタッフも多数在籍しており、お客様目線で物件のご紹介やご融資のご相談などのトータルサポートをさせていただきます。
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