節税と不動産投資３

不動産投資で節税できる仕組みの続きです。

 

・不動産投資で節税できる仕組み
減価償却が使える
所得税や住民税の納税額については、収入金額から必要経費を差し引いた金額をもとに算出されます。
不動産投資のための物件購入費用は必要経費として扱われますが、経年劣化を伴う建物や設備などに対する取得費用は、
耐用年数（利用に耐えうる年数）分に分割して経費に算入できます。
この仕組みを「減価償却」といいます。

減価償却により、実際には購入時にまとまった金額で支払った購入費用を、次年度以降に少しずつ経費に計上していくことが可能となります。
これにより、不動産購入時から耐用年数が経過するまでの間、所得を少なく申告できるため、所得税と住民税を長年にわたって軽減できるのです。

 

 

損益通算できる
不動産投資によって赤字が生じた場合、給与所得をはじめとしたそのほかの収入から損失分を差し引いた金額をもとに
所得税額や住民税額が算出されます。
これを「損益通算」といい、課税対象から控除される金額は、以下の式で求められます。

不動産投資以外の収入から差し引く赤字額 ＝ 家賃収入 – 必要経費

減価償却と併せて損益通算を行えば、不動産投資の納税額をさらに抑えることができます。

例：1年間の家賃収入が300万円、購入費用の減価償却費が500万円、
そのほかの必要経費が100万円であれば、300万円-500万円-100万円=-300万円となり、
赤字額300万円分が損益通算されることになります。

年収が1200万円の人であれば、損益通算を行うことで、1200万円-300万円=900万円として所得額を申告できるため、
所得税と住民税の軽減に繋がります。

不動産投資により節税できるのは、
毎年の所得税や住民税だけにとどまらず、
財産を不動産の形で所有していることで、
贈与や相続を行う際の税金の負担を抑えられる可能性があります。
贈与税や相続税の算出に用いる不動産の評価額は、
同じ価値の現金よりも低いことがほとんどだからです。

不動産の贈与税や相続税を算出する際は、「相続税評価額」に所定の税率をかけ合わせます。
相続税評価額は、時価（実際に売買される価格）の80％程度となっていることが一般的です。

たとえば5000万円分の財産に関して、全て現金で所有の場合の課税対象額は5000万円であるのに対して、
売買価格5000万円の不動産を所有の場合、課税対象額は4000万円となるため、相続税が抑えられます。

さらに、贈与や相続の対象となる不動産が賃貸用物件である場合、
土地と建物の評価額が軽減されます。
賃貸用物件の相続税評価額は、
賃貸に出している分だけもとの不動産の価格から差し引かれて計算されるためです。

 

 

法人化で節税も
通年の家賃収入にかかる税金は、所得税として支払うよりも法人税として支払うほうが安くなることがあります。
所得税は累進課税であることから、
課税所得が増えると税率も大きくなってしまいますが、
法人税は上限が23.2％と決められているためです。
弊社でも、サラリーマンをしながら法人設立し、オーナー業を営んでいるスタッフがいます。
是非、ご相談ください。

 

参考文献：
https://www.rehouse.co.jp/relifemode/home/lend/lend_0009/

税金・節税対策