不動産投資ローンの審査に通るには…3

不動産投資ローンの審査に通らないケースを見ていきましょう。

 

・不動産投資ローンの審査に通らないケース
審査に落とされる理由には、「担保物件の価値」などのほか、
「年収」や「雇用形態」「頭金・自己資金」など本人に関する審査項目があります。

 

・担保物件の価値が低い
不動産投資ローンの返済が不能となった場合などに備えて、
金融機関は不動産に抵当権を設定します。
担保価値が高ければ高いほど債権回収がしやすくなるため、
審査では有利になると言えます。
投資物件の担保価値は、建物の築年やコンディション、立地、管理状況や周辺の賃貸需要などに基づく収益性などによって評価されますが、
人口減少が続くエリアは土地評価額が低下する傾向にあり、
金融機関の担保評価も低くなります。

 

・物件が耐用年数を超えている
物件の耐用年数も金融機関は重視しています。不動産は、建物の構造ごとに法定耐用年数が定められています。
法定耐用年数は、RC造が47年、重量鉄骨が34年、木造物が22年です。
それぞれ法定耐用年数が過ぎると、建物の価値がなくなります。
金融機関によっては物件の耐用年数内でしか融資しません。物件の構造と築年数にも注意が必要です。

 

・融資時点での年齢が高い
金融機関が重視するのは、将来にわたる返済能力です。
定年退職によって収入が減る可能性が高くなる場合などは、長期のローンが組みづらくなります。

 

・収入が少ない
融資を受けるには一定以上の年収が必要と言われています。
不動産投資物件の収益性が想定通りでない場合は、家賃収入以外で補てんする必要があるからです。
年収700万円という基準が一般的ですが、
金融機関によっては条件次第で年収500万円以下でも可能な場合もあります。
借入額が年収の8倍程度を超えると融資条件が厳しくなる傾向がある、と言われています。

 

・雇用形態が不安定
勤続年数や営業年数が最低２～３年以上は必要という金融機関が多くなっています。
勤続年数が短いと収入が不安定であると見なされ、
長期間にわたる不動産投資ローンの返済ができないと判断されてしまいます。
転職したばかりで勤務年数が短い場合には、不動産投資ローンは組めないと言えます。
また、不安定な雇用形態である場合には、金融機関からの信用を得にくくなります。
基本的には正社員ではないと借入れは厳しく、派遣社員、契約社員、自営業の場合は、
収入に安定性があるかどうか厳しく審査される傾向にあります。

 

・頭金がない・少ない
頭金の目安は、1～3割程度です。
それ以外を、不動産投資ローンで借りることになります。
頭金がゼロの借入れは「フルローン」と呼ばれますが、
多くの金融機関で、多少の頭金が必要です。
頭金が用意できない場合は、審査に通る可能性が低くなります。

 

・自己資金が少ない
不動産投資ローンの返済原資は家賃収入ですが、手もとにある程度の自己資金をもっている人のほうが、
リスクが少ないと金融機関は判断します。
手持ちの自己資金が少ないと、想定以上の空き室の発生や急な修繕費用の発生により、
返済が滞ってしまう可能性があるからです。

 

・既存の借入れが多い
ローンの契約先が多いほど借入総額が増えるため、年収が高くても審査に通らない恐れがあります。
不動産投資ローンの返済は長期に渡るため、 無理なく返せる事が重要です。
返済負担が高くなると、滞納の確率が高いと見なされ、審査を通過することが難しくなります。
金融機関により異なりますが、貸出し上限額が年収の10～20倍程度に設定されています。
これを超える借入金がある場合は、滞納がなくても金融機関の審査が通らないことがあります。

 

・永住権を持っていない
外国人の方でも永住権を取得すると日本人と同じように不動産投資ローンを組むことができます。
一方、永住権を持っていない外国人の方でも不動産投資ローンが組める金融機関もありますが、
少ないのが現状です。