収益物件の利回り、表面利回りに惑わされないように（１）

皆様、こんにちは。投資家の皆様は、収益物件を探す際は、最も重要視するのは何でしょうか。

 

今回は、利回りについて考えてみました。

 

不動産投資で高利回り物件というと、10％以上というのが長らくの目安でしたが、

ただ、ここ数年来の価格上昇のため、以前に比べると利回り10％以上の物件は少なくなってきました。

 

こうしたなかで「利回り10％以上」にこだわって物件を探していると、あまりよくない立地だったり、

築年数が古くて耐用年数がほとんど残っていなかったりと、

投資家の皆様のご希望条件に合わないケースが多いかもしれません。

 

利回りの高低はリスクと表裏一体、というところがあります。

多くの不動産投資サイトで物件情報に表示されている利回りは、「稼働率100％を前提にした年間家賃収入」を

「物件価格」で割った「表面利回り」です。

表面利回りに惑わされて失敗している人も見受けられます。

新築で高利回り物件も最近ちらほら出ていますが賃料設定が高い！って思うものもありますね、、。

 

築年数が古くなるほど表面利回りは高くなりそうです。

たとえば、「表面利回り10％で価格が5,000万円の物件A」と、「表面利回り5％で1億円の物件B」では、賃料収入は同じ

年間500万円となり、価格の低いAのほうがよい物件と感じるかもしれません。

 

しかし、Aは立地が悪く40％空室が常態化、Bは好立地で満室経営であれば、

Aの賃料収入は350万円〔5,000万円×10％×（1－40％）〕、Bは同500万円〔1億円×5％〕となります。

 

さらに、ローンや、ランニングコストによっても、収支は変わりますので、収益物件の良し悪しは表面利回りの数値だけでは判断できません。

では、どのように考えれば良いのでしょうか。

次回、収益物件の利回り（２）に続けたいと思います。

 

＊＊＊最後までお読みいただき、どうもありがとうございます＊＊＊