不動産投資　～ROIとは何か①～

皆様こんばんは！

 

 

最近天気の変化が激しいですね。

これを乗り越えたら春本番ですかね～♪

 

お花見楽しみです(*^^*)

 

 

さて、前回は実質利回りについてお話ししましたが

これには銀行へのローン返済を考慮していない計算です。

 

実際には、銀行から融資を受けて物件を購入した方が

不動産投資の「レバレッジ」というメリットを享受できます。

 

要は融資を受ける額が大きければ大きい程、効率良くお金を増やせるという事です。

 

その効率性を図る指標がROI（Return On Investment）です。

 

 

では、ROIとは何か。

 

ROIは不動産投資においては

「最初に出した自己資金を１年あたりどれくらい回収できたか」を表します。

計算式は以下の通りです。

 

ROI（％）＝年間キャッシュフロー÷最初に払った自己資金×１００

 

不動産投資で言う「キャッシュフロー」は税金を払いローン返済をした後に、

実際に手元に残った金額を指します。

 

ROIを割り出すにはこのキャッシュフローを算出する必要があり、

その為には「税金」「返済額」「減価償却費」の３つの数字を正確に理解する必要があります。

 

 

税金（所得税・住民税）

 

不動産購入時や購入後に払う税金については既に説明しました。

ここで言う税金とは、不動産を貸し付けた事によって得た家賃収入（不動産所得）

にかかってくる所得税・住民税の事です。

 

不動産所得は「不動産収入」から「不動産収入を得る為に必要とした経費」の額を差し引いて計算します。

 

不動産所得＝収入金額－必要経費

 

不動産所得には、所得金額に応じて税率が高くなる超過累進税率が適用されます。

従って必要経費として扱える部分が大きければ大きい程

不動産所得の金額を少なく抑える事ができ、結果として節税になります。

 

なので「必要経費」になる支出は、節税効果のある支出として捉える事ができます。

既にお話しした管理費・修繕積立金、固定資産税・都市計画税、印紙税、登録免許税、

不動産取得税のほか、不動産賃貸にかかる損害保険料も経費にする事ができます。

 

 

返済額、減価償却費については次回お話しさせて頂きます(*^^*)