不動産投資　～キャッシュフローとは何か①～

皆様こんばんは！

 

 

４月になり、入学・入社シーズンで

異動があった方もいらっしゃいますかね(*^^*)

 

何かと新しい事が始まる時期ですね♪

 

 

さて、今回は「キャッシュフロー」についてです。

キャッシュフローとは最終的に手元に残る現金の事です。

 

キャッシュフローの計算式も是非マスターしちゃいましょう！

 

 

キャッシュフローは、「実質利回り」の回で算出した実質家賃収入に

「税金」「返済額」「減価償却費」を加える事によって算出されます。

 

具体的な計算式は下図のようになります。

一見複雑そうですが、１つ１つ解いていけばそう難しくはありません。

 

計算式を見ると【A】家賃収入（実質）、【B】税引前利益、【C】税引後利益

となっています。

 

【A】については「実質利回り」の回で説明しました。

【A】から「返済利子」「減価償却費」を引いたものが【B】税引前利益になります。

【B】から所得税・住民税を引いて、残ったのが【C】税引後利益になります。

住民税率は一律10％ですが、所得税率は人によって異なります。

税率については下図を参考にして下さい。

【C】に「減価償却費」をプラスし、最後に「返済元本」を引くとキャッシュフローが割り出されます。

 

「税引前利益」を算出する際にいったん差し引いた「減価償却費」を

なぜ最後にまたプラスするかと言うと、減価償却費は

「税務上の経費として扱う事が出来るが実際には支出を伴っていないお金」である為

いわば架空の経費であり、現金は手元に残っているからです。

 

そこでキャッシュフローに対するプラス効果として最後に戻してあげるわけです。

 

 

いかがでしたでしょうか。

続きはまた次回♪