手持ち物件のメンテナンス！外壁塗装をしよう

こんにちは♪不動産投資のビーエフエステートです(*^^*)

 

 

今回は、一棟の物件をお持ちを
オーナー様ならいずれ考えることになる「外壁塗装」について
取り上げます。

お手持ちの物件のの外壁塗装の剝がれが気になってきたら、外壁塗装をするタイミングと言えます。
定期的に外壁塗装しなければ価値が下がり続け、入居希望者が現れなくなってしまう恐れがあります。

外壁塗装の費用や耐用年数、注意点等をご紹介していきます。
【外壁塗装する理由】
賃貸経営は入居者がいないと成り立ちません。
入居者に「この建物に住みたい」と思ってもらえるような賃貸経営をしなければなりません。
賃料の値下げや設備の導入など様々な空室対策があるなか、外壁塗装も大切な空室対策のひとつです。

外壁塗装が剝がれていたりすると建物を見た時の印象が悪くなってしまうため、入居者募集が難航してしまうケースもあります。
外観が綺麗であればアパートのイメージは良くなり、入居率アップに繋がりやすいです。

また、外壁は時間が経つにつれて劣化していくため、外壁塗装をしないままでいるとひび割れや雨漏りが生じてしまいやすくなります。

長期的な賃貸経営をするのであれば、定期的な外壁塗装は必要不可欠なのです。

【外壁塗装の費用相場】
外壁塗装を依頼する業者や使用する塗料によって外壁塗装の費用は異なりますが、大体、
2階建てアパートの場合、200～300万円が相場となっています。

外壁塗装費用の内訳は大きく分けると「足場代」、「塗料代」、「施工代」となります。

 

 

・足場代の相場
アパートの外壁塗装をするには足場と職人の落下防止や飛散防止のためのネット（メッシュシート）が必要です。
足場の相場は600～800円/㎡となっており、外壁塗装にかかる費用のうち大体20％を占めると言われています。

 

 

・施工代の相場
外壁塗装の作業内容は壁を塗装するだけでなく、他にも様々な作業が必要です。
外壁塗装にかかる費用のうち施工代は約30％を占めますので、しっかりと相場を抑えて必要な施工のみを依頼すると良いでしょう。
外壁塗装には必ず「メッシュシート（飛散防止ネット）」と「高圧洗浄」、「養生」、「現場管理費」、「一般諸経費」の費用がかかります。
業者に依頼した場合、しっかりと見積書の内容を確認しましょう。
外壁を塗装するのに、どうして壁を洗浄するのか、
という疑問が湧く方もいらっしゃるかもしれませんが、
外壁の洗浄をするメリットは、建物の見た目の美観性が上がることです。
更に、洗浄の効果は見た目だけでなく、外壁の劣化の原因となっている汚れを除去しますので、お家を長持ちさせることも、
外壁を洗浄することで得られる効果の一つと言えます。

 

 

 

【塗料の費用相場と耐用年数】
塗料には多くの種類があり、費用や耐用年数、特徴が異なります。
安い塗料を選んでも、性能が悪かったり耐用年数が短かったりすると直ぐに外壁塗装をやり直さなくてはいけなくなります。
値段だけで塗料を選ぶのではなく、塗料の性能や耐用年数を見てしましょう。
塗料の種類と価格と耐用年数
アクリル…1,400～1,600円/㎡・3～5年
ウレタン…1,700～2,200円/㎡・8～10年
シリコン…2,300～3,500円/㎡・10～15年
フッ素…3,800～4,800円/㎡・15～20年

 

 

・アクリル塗料の特徴
発色が良く費用が安いです。
耐用年数が短く、頻繁に塗り替えが必要です。

 

・ウレタン塗料の特徴
ウレタン塗料は弾性をもつ塗料で、木材にも使用できるため木造アパートにも使用可能です。
しかし、アクリルと同様に耐用年数が短いです。

 

・シリコン塗料の特徴
汚れや色落ちに強く、価格と耐久性のバランスが良いため外壁塗装で多く利用される塗料です。

 

・フッ素塗料の特徴
フッ素染料は汚れに強く耐用年数も長いため、塗り替えの頻度を抑えることが可能です。

住宅のほか商業施設などにも使用されています。
【外壁塗装にかかる期間】
外壁塗装にかかる期間はアパートの規模や塗料の種類によって異なりますが、大体2～3週間が目安です。
あくまでも目安ですので、規模が大きいほど外壁塗装にかかる期間は長くなります。
具体的な期間については、見積もり時にしっかりと確認します。
外壁塗装にかかる期間は天候によっても左右されますので、提示された期間よりも長くなることもあると覚えておきましょう。

 

 

【外壁塗装の注意点】
他の工事も併せて行うか検討しましょう。
外壁塗装は足場を作って作業をするため、他に足場が必要な工事を考えている場合には一緒に工事をするといいでしょう。
外壁塗装と一緒に共用部分である階段の工事をしたり、
屋上防水工事をするケースもあります。

 

 

【入居者への通達を忘れない】
外壁塗装をすると騒音や塗料の臭いなどで入居者や近隣住民とトラブルになるケースもあります。
外壁塗装があることを理解してもらうために、基本的には1ヶ月前まで、最低でも1週間前までに通達するようにします。

また、通達する際には以下の内容は必ず書面にしましょう。

工事の日程・工事車両の出入がある旨・作業員の出入がある旨・工事中の注意点・工事に関する問い合わせ先
（共用部分に業者が出入りするので、入居者が共用部分に置いたままになったいる私物の撤去等もお願いしていきます）
いかがでしたか。

 

当社のスタッフも実家を数年前に外壁塗装した際、
家が見違えるほどキレイになったと言っていました。

とはいえ、外壁塗装にはそれ相応のお金・手間が掛かります。
もし、外壁塗装等をお考えで
いろいろご不安な点をお持ちのオーナー様がいらっしゃいましたら、
是非とも弊社までご相談下さい。
当社では、不動産の売買、賃貸、管理まで、オーナー様の不動産運用のトータルサポートをお手伝いさせて頂いております。

不動産投資に関する疑問・不明点等ございましたら、是非とも当社までお問い合わせ下さい。(*^^*)