公簿売買と実測売買について　パート１

 

こんにちは♪

 

不動産投資のビーエフエステートです(*^^*)

 

今回から、2回にわたり、
公簿売買と実測売買について取り上げたいと思います。

 

・公簿売買・実測売買とは？？
図面の隅に小さく「公簿売買」の言葉を見かけますね。

これは、一体を指すのでしょうか。
公簿売買と実測売買は、
土地の売買契約における取引価額の確定に用いる土地面積の違いによる違いを指しています。

 

土地登記簿の表示面積を用いて価額を確定する場合を公簿売買、
実測面積によって確定する場合を実測売買といいます。

 

とりあえず登記簿の表示面積で金額を定めて契約し、
後ほど実測面積による金額との差額を精算する方法も、実測売買です。

 

公簿売買は測量が不要で簡便な方法ですが、
実測面積が小さいと判明したときには紛争となりやすいため、
それを回避するべく、
契約において、実測面積と差異が生じても取引金額は変更できない旨を定めることが多いです。

 

どちらの売買をしなくてはいけないという取り決めは特に法律にはありません。
売主と買主双方の同意があれば測量せずに公簿売買をすることも問題はありません。
どちらの売買の手法が有利にはたらくかは、売主か買主かの立場によって違います。

ざっくり説明しましたが、

さらに詳しく、
公簿売買と実測売買の両者を掘り下げていきましょう。

 

 

・公簿売買の概要
公簿売買をする際、実際に測量をせずに登記簿謄本に記載されている面積にて、
取引をすることになります。
最近区画整理したばかりで既に測量が済んでいる土地や、山林などの測量が難しい土地、
または登記簿上の地積の信憑性が高いなどの理由がある土地については、公簿売買を選択する事が多いです。
なぜかというと、
測量には時間と費用がかかるためです。
土地価格の安い場所だと、例え公簿と実測に差があったとしても、
清算するよりも測量費用の方がかえって高くなってしまうこともあります。

図面の隅にある「公簿売買」とは、
「この売買物件の取引については、
土地登記簿の表示面積を用いた取引でお願いします」
ということです。

図面の片隅のコメントにはこのような意味があるのですね！

 

公簿売買のメリット
追加の測量費用を支払う必要がない
実測を行わないので契約決済まで速い

 

公簿売買のデメリット
実測をしないため後から差異に気づく事がある
境界をめぐる近隣トラブルが存在している可能性がある

 

・実測売買の概要
実測売買は、公簿売買とは違い、
土地家屋調査士などの資格者に依頼し実際の土地の面積を調査してもった上で売買をすることです。
時間と費用はかかりますが、正確な土地の面積を知ることができます。
通常、契約までは公簿の面積を前提に進めて、同時並行して測量調査を行い、
登記簿上の面積と差異があった場合は、引渡しの際に清算するのが一般的です。
なお、測量費用は売主が負担することが多いですが、話し合いにより売主と買主で折半することもあります。

 

実測売買のメリット
正確な面積が判明する
追加で実測費用がかかる

 

実測売買のデメリット
実測調査の時間がかかる
公簿との差が大きい場合に当事者間でトラブルになることがある

いかがでしたか。

次回はパート２で実測を行うと起こりうるトラブル等を取り上げていきます。

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