不動産鑑定評価

「公示価格」
一般の土地取引価格の指標になるもので、国土交通省が発表します。基準日は毎年1月1日です。

「基準値標準価格」
基準値の標準価格です。基準値は都道府県知事が選択します。基準日は7月1日。
※公示価格を補完する役割を有しています。

「路線価」（相続税評価額）
相続税、贈与税を算出する基準になります。公示価格のおよそ80％程度を目安としています。

「固定資産税評価額」
固定資産税、不動産取得税、都市計画税などの算出基準になります。固定資産課税台帳に
登録されています。なお、決定は各市町村長が行い、3年ごとの基準年度において評価替えを
行います。公示価格のおよそ70％を目安としています。

「原価法」
原価法とは、価格時点における不動産の再調達原価について原価修正を行って、対象不動産
の積算価格を求める手法です。

（再調達原価）
価格時点において新たに再調達することを想定した場合に必要とされる適正な原価の総額を言います。

「取引事例比較法」
取引事例比較法とは、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る
取引価格の必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、地域要因の比較並びに個別的要素の
比較を行って求められた価格を比較考慮し、対象不動産の比準価格を求める手法です。

（事情補正）
取引事例に係る取引が特殊な事情を含み、これが当該取引事例に係る価格等に影響を及ぼし
ているときは、適切に補正することです。

「収益還元法」
収益還元法とは、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を
求めることにより対象不動産の収益価格を求める手法です。
・収益還元法は、賃貸用不動産又は一般企業事業の不動産価格を求める場合に特に有効です。
また、一般の居住用建物や住宅地も賃貸を想定することにより適用することができます。
なお、収益還元法で収益価格を求めるには「直接還元法」、「ＤＣＦ法」の2種類があります。

（直接還元法）
一機関の純収益を還元利回りによって還元することで対象不動産の収益価格を求める方法です。

（ＤＣＦ法）
連続する複数の期間に発生する純収益・復帰価格を予想し、その発生時期に応じて現在価値に
割引き、それぞれを合計して対象不動産の収益価格を求める方法です。