利回りとキャッシュフローについて

こんにちは♪不動産投資のビーエフエステートです(*^^*)

 

 

今日は、利回りとキャッシュフローについてお話ししたいと思います。
◎表面利回りと実質利回り◎
表面利回り…単純に、年間の家賃収入を物件購入価格で割った数値です。
年間家賃収入　÷　物件購入価格　×　100　＝　表面利回り
例えば、購入価格が5,000万円で家賃収入が500万円ならば、
5,000,000÷50,000,000×100＝10％と、なります。
表面利回りは、グロス利回りとも呼ばれています。

 

実質利回り…実質利回りは、物件購入価格から年間の家賃収入を単純に割ったものから、
固定資産税等の税金や、管理費や保険料などのコストを差し引いて計算するものです。
年間の支出となるのは、このような経費です。
・火災保険料・税理士や司法書士への報酬・賃貸管理会社管理費・建物管理費、修繕積立金・固定資産税、都市計画税
上記の例より、年間家賃収入500万円、年間支出150万円、物件購入価格5,000万円として計算してみましょう。
（5,000,000円－1,500,000円）÷50,000,000円×100＝7％

この物件の実質利回りは7％になります。
実質利回りは、ネット利回りとも呼ばれています。

 

◎利回りを考える時の注意点◎
利回りは年数とともに低下する恐れがあるということも頭に入れておきます。
なぜアパート経営の利回りが年数とともに低下するのかというと、
人は築年数の浅い物件に住みたいという欲求があるということ、
そして、更には物件は経年劣化するものだからです。
アパートの構造にもよりますが、10～20数年単位で収益物件は修繕しなければなりません。

 

◎キャッシュフローと自己資本利回りの大切さ◎
金融機関から融資を受けて物件を購入し、賃貸経営を行うのが一般的です。
現金で物件を購入し１棟のみで運営するよりも、融資を受けて複数の物件で賃貸運営する方が多くの収入を得ることができます。
不動産投資は、融資を受けることでパワーアップさせることができるのです。
そのため、現金で購入する際の指数となる「表面利回り」「実質利回り」を意識すると同時に、
融資による借入金を考慮した数値を意識することが賃貸経営では重要になってくるのです。
そして、自己資金がどれくらい増えるのかを数字で確認することも大切なことです。

 

「キャッシュフローの計算方法」
家賃収入×入居率－（借入金返済額＋経費）＝　キャッシュフロー

例として、仮に年間家賃収入5,000,000円、入居率100％、
年間借入返済額2,000,000円、経費1,500,000円として計算してみましょう。

5,000,000円×1,0－（2,000,000円＋1,500,000円）＝1,500,000円

この物件のキャッシュフローは1,500,000円となります。
「自己資本利回りの計算方法」
キャッシュフロー÷自己資金×100　＝　自己資本利回り

例として、前段で求めたキャッシュフロー1,500,000円をもとに、自己資金5,000,000円として計算してみましょう。

1,500,000円÷5,000,000円×100　＝30

この物件の自己資金利回りは30％になります。

自己資本利回りがわかると、何年で自己資金を回収できるかを把握できます。
このケースでは3年～4年で自己資金を回収できることがわかります。
複数の物件を買い進めるときに有効な計算方法です。

 

お客様がインターネットで情報を見られる時等、
まずは「利回り」に注目が行くと思いますが、
1棟目で得たキャッシュフローを元手に自己資金を増やし融資を勝ち取り、
2棟目以降で更にキャッシュフローを増やしていく…
という、不動産投資ビジネスの醍醐味を味わうためにも、
「利回り」だけでなく、「キャッシュフロー」・「自己資本利回り」
という考え方がある事も頭に入れて置くと良いかと思われます。

 

当社では、不動産の売買、賃貸、管理まで、オーナー様の不動産運用のトータルサポートをお手伝いさせて頂いております。

 

不動産投資に関する疑問・不明点等ございましたら、是非とも当社までお問い合わせ下さい。(*^^*)