民法改正何が変わった？

こんにちは♪不動産投資のビーエフエステートです(*^^*)

 

今日は、民法改正についてお話ししたいと思います。

 

 

2020年4月1日に明治以来120年ぶりの民法の大改正が行われました。
今回の改正は契約に関するルールを定めた債権規定を抜本的に改めるもので、改正項目は約200ほどです。
この中に、賃貸オーナー様にも関わる変更点が幾つかあります。

 

◎「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」◎
原状回復義務とは…
原状回復義務とは、住居の賃貸借契約において、契約終了、または途中解約し退去する際に、
借り主・入居者が部屋に設置したものを取り除いてから部屋を返すべき義務のことを指します。
※注意：これは、契約前の状態に戻して返すということではありません。※
部屋に人が住んで通常に使用していれば、時とともに劣化・消耗するのは当然のことであり、
その消耗によって価値が減少した分は部屋を貸した側が負担すべきだと考えられています。
一方で、故意にせよ、過失にせよ、借主の責任で部屋に生じた損耗の修復は、借りた側が負担すべきとされています。
ただ、どこまでが自然に生じた損耗なのか、
どこからが借主の責任になるのかの明確な線引きは難しく、トラブルの種になりやすい状況がありました。
そこで、1998年3月に国土交通省（当時の建設省）がとりまとめて公表したのが、
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」です。

 

◎今回の民法改正では、「原状回復義務」と「敷金」について、法律に明記されることになりました。◎
改正後の民法では、敷金はこのように定義されました。
「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう」（改正民法 第622条の2）
敷金とは、借主の賃料の滞納等があった場合に、その弁済に充てるものであるということです。
そして、弁済に充てた後残った敷金は、借主に返還しなければならないということになります。
また、「いかなる名目によるかを問わず」とありますので、「敷金」ではなく「保証金」などのような呼び方をしても、
上記のような性質の金銭は同等に扱わなければならないのです。

 

◎原状回復のルールも明確になった◎
民法改正では「原状回復義務」の範囲について通常の使用によって生じた物件の損耗、経年劣化は借主が回復する義務を負わないことが改めてこのように明示されました。
「賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、
賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない」（改正民法 第621条）

 

◎連帯保証人の保証限度額を定めることや情報提供等が義務付けられた◎
極度額（保証の上限額）が定められていない根保証契約は無効となり、改正前と比べて連帯保証人が負う責任の範囲が縮小、明確化されます。
本人の意思や認識とは異なり意図せず負債を抱えることになってしまうといった事態を回避する狙いがあります。
身近な人から連帯保証人となることを頼まれ、名前を貸すだけのつもりで十分な理解のないまま保証人になってしまうといった形で、
根保証契約によって多額の債務を負うことを防止しているのです。
これに加えて個人が保証人になっている根保証契約において、保証人が破産もしくは死亡した場合、
また主債務者が亡くなった場合には以後の債務について保証の対象外になることも定められました。
新規契約時、弊社でも保証会社等ではなく、
連帯保証人が借主の保証先となる場合は、
契約書面に極度額を明記しています。

 

いかがでしたか。
法律が変わるとそれに応じ、
書類関係等も変更していかなくてはなりません。
弊社でも法律の改正に伴い、
随時オーナー様ご入居様にご対応して参ります。

 

当社では、不動産の売買、賃貸、管理まで、オーナー様の不動産運用のトータルサポートをお手伝いさせて頂いております。

不動産投資に関する疑問・不明点等ございましたら、是非とも当社までお問い合わせ下さい。(*^^*)