不動産投資における赤字とは

こんにちは♪不動産投資のビーエフエステートです(*^^*)

 

今日は、不動産投資における赤字についてお話ししたいと思います。

 

 

◎不動産投資における赤字とは…
不動産投資での収益は、一年間の家賃収入から、ローン返済の金利・管理会社への手数料・修繕費等の経費、
固定資産税等の租税公課の合計を引くことで算出されます。
この時に収益がマイナスとなった場合は「赤字」です。
年間の家賃収入よりも支出が多いと儲けが出ず、自己資金からの持ち出しが多くなり、賃貸経営を続けることが難しくなります。
入居者がなかなか決まらず、空室状況が続くと、「赤字」に陥りやすいです。

 

 

◎赤字計上はデメリットばかりではない
不動産投資での「赤字」は損となるだけではありません。
不動産収益を得たら、基本的に確定申告をする必要がありますが、
その際にローン返済の金利や修繕費等を経費として計上できます。
収益から経費を引くことで課税所得額が減りますので、
不動産所得に対する所得税・住民税が減ることに…。
赤字計上の場合はこれらの税金がゼロになります。

会社に勤めのサラリーマンなど本業の給与がある人では、確定申告時に副業の不動産経営の赤字と損益通算をすることが可能です。
給与所得で源泉徴収されていた分からいくらか還付される可能性が高くなりますので、不動産の赤字計上は節税効果が高いと言えます。

 

 

◎赤字が続くと物件価値が下がる可能性あり
不動産経営での赤字は節税対策となる反面、赤字が続くと「収益性が低い物件」と判断される可能性が出てきます。
物件を売却しようとしても査定額が低くなったり、そのせいで売却損となってしまったりしますので、
やはり赤字経営を長く続けるのは避けたいです。
◎不動産投資の「良い赤字」と「悪い赤字」とは…
デメリットだけでなくメリットにもなる場合がある赤字。
大きく分けて「良い赤字」と「悪い赤字」と定義すると、それぞれ以下のようになります。

 

 

【良い赤字】
いわゆる「計上して得する赤字」には以下の種類があります。

 

 

・減価償却で計上される赤字
事業に必要であり経年劣化していくものを購入した場合は、「減価償却資産」として認められます。
不動産経営では建物、経理で使用するパソコン等がこれに当たるでしょう。
資産の質によって法的耐用年数が決められていて、新品（新築）であれば取得費用をその年数で割り、
その間毎年経費計上することができます。
中古の場合は償却年数を出す計算式があります。
減価償却費として計上できる赤字は、資産としてのものが手元に残りつつ支出として認められますので、
ダブルでお得になると言えます。

・ローン返済のための少額持ち出しで発生する赤字
4,000万円を借り入れ毎月2万円ほどの少額でローン返済を続けていく場合を考えてみましょう。
返済期間が20年間だとするとその間は家賃収入が入りますが、
ローンの金利もかかることになり、初期はどうしても赤字が発生することになります。
しかし不動産投資物件を購入するために自己資金の4,000万円が貯まるのを、
20年間待つのは得策とはいえません。
一気に借り入れて毎月少額のローン返済を続けていくほうが、
その間に節税効果が得られますし、家賃収入による資産形成ができます。
更にローン返済後には物件が資産となりますので、この場合の赤字は問題がないと言えるでしょう。

 

 

・キャピタルゲイン（売却益）を下回る赤字
将来近くに駅ができる構想があるマンションなど、好立地が予想される物件では、将来的に物件価格が上昇する可能性が高いです。
将来売却する際の価格が元の購入価格よりも高くなりそうな物件で、
現在発生している赤字がその差額よりも小さい範囲で収まっているのであれば大丈夫でしょう。

 

 

【悪い赤字】
不動産投資における収支で、以下のような赤字が続くと深刻な問題に発展する可能性が高いです。

 

 

・空室により発生する赤字
空室が発生して家賃収入が入らなくても、毎月のローン返済という支出は続きます。
すぐに空室が埋まれば大きなトラブルにはなりませんが、空室が続く場合は家賃収入によるキャッシュフローが見込めず、
ローンの返済も難しくなってきます。
売却しようとしても、赤字続きによる物件価値の低下で売却価格も下がってしまいます。
このような場合、「空室対策」を早期にすることが大切になってきます。

 

 

・高いローン金利により発生する赤字
不動産経営で経費に計上できるのは、ローン返済額ではなく「ローン金利」です。
物件の購入でローンを組んだ場合、課税所得が減額されて節税効果となりますが、
減価償却費と認められる物件購入費用などとは違い、ローン金利はものが手元に残るわけではない単なる出費です。
ローン金利は、安ければ節税効果が期待できますが、高いと節税効果どころではなくどんどん現金が減っていきます。
◎悪い赤字にはまってしまったら…
空室によるキャッシュフローの減少を食い止めるためには、物件を魅力的にリフォームするなどして集客性を高めるのが効果的です。
リフォームにはお金がかかるので、
オーナー様お手持ちの物件を他競合物件と比較して
「決まりやすい」ように募集をするなど、空室の募集条件を再考してみましょう。
「入居者」目線で空室対策を考えると、良いでしょう。
物件の管理を委託している会社を再考してみる良い機会でもあります。
オーナー様に代わり細やかなフォローをしてくれ、空室リスク対策に強い管理会社へ変更するのもおすすめです。
また、高い金利で赤字が続く場合は、できるだけ早期に安い金利のローンへの借り換えを検討しましょう。

 

 

いかがでしたか。

 

当社では、不動産の売買、賃貸、管理まで、オーナー様の不動産運用のトータルサポートをお手伝いさせて頂いております。

不動産投資に関する疑問・不明点等ございましたら、是非とも当社までお問い合わせ下さい。(*^^*)

 

 

今年は弊社は12月26日まで営業、
新年は1月4日より営業です。

皆様、コロナ等の大変な社会情勢の中、本年も大変お世話になりました。
来年もどうぞ、宜しくお願い致します。
新しき年の皆様のご健勝とご多幸をお祈り申し上げます。

これにて、年末のご挨拶とさせて頂きます。
代表取締役　笠原　翔