何時やればいい？投資物件リフォームとリノベーション

こんにちは♪不動産投資のビーエフエステートです(*^^*)

 

 

今日は、投資物件のリフォーム時期についてお話ししたいと思います。

 

 

◎「リフォーム」の目的は、大きく二つあります。
・ 老朽化した建物を修復・綺麗にする
入居者退去後の原状回復、設備機器のメンテナンス、大規模修繕等

・ 建物の性能をさらに向上させる、価値を高める
リノベーション等

一般的には、どちらも総称して「リフォーム」と呼ばれることが多いですが、
アパートのオーナーという立場からは、この二つの違いはしっかり見極める必要があります。

 

 

◎リフォーム収支計画は物件購入の判断材料として必須項目！
実際には、得られる家賃収入から管理費やローン返済額などの諸経費を差し引いた、
税引き前キャッシュフローの何％かをリフォーム費用として考えていきます。
クロスの貼り替えや給湯器交換、
外壁塗装など、将来、修繕を行うべき時期と概算金額を見積もって、
それを月数で割り、収支が赤字にならないかどうか計算してみましょう。

(例)
◆ リフォーム資金
月々の家賃収入－諸経費（管理費、ローン返済等）×20％×部屋数

◆ リフォーム予算
クロス貼り替え、給湯器、外壁塗装などの将来の修繕における概算見積／かかる月数

これで「リフォーム資金≧リフォーム予算」という計算式が成り立つ場合、
物件は購入できるという判断になります。
修繕の概算見積は、「5年毎に水回りの水栓金具などの部品」
「10～15年毎にエアコン、給湯器交換」「15～20年毎に大規模修繕」等を目安に、
交換費用を調べて決定します。

大切なこと！！
このような収支計画はリフォームを行う前ではなく、物件を購入する前に立てます。
これにより、安全なアパート経営となり、リフォームを行うタイミングも迷うことなく
判断ができるでしょう。

 

 

◎リフォームは計画通りに行おう
いざアパート経営を始めると、急に給湯器が壊れたり、入退去が続きクロスの交換頻度が多くなったりと、
当初想定していなかった突発的な修繕が発生するものです。
リフォーム計画はその都度修正していく必要があります。
給湯器の交換を数年先に計画していたとしても、その前にエアコンの修理が発生したら、
給湯器も同時に変更することで、設備費用や作業工数を抑えられるかもしれません。
これも、事前にリフォーム収支計画をしっかり立てているからこそ、不測の事態に対応でき、
修繕費を下げていくことが可能になります。

 

 

◎リノベーションは収益性向上のために行おう
修繕・原状回復の「リフォーム」と
物件価値向上のための「リノベーション」を混同しないようにしましょう。

例えば、投資物件を購入したところ満室にならず、
管理会社から「設備投資としてTVモニターホンを導入しましょう」と提案され、
その通りにしたものの、家賃はそのままにしている場合があります。
リノベーションしたことで、空室は改善されるかもしれませんが、
家賃の値上げをせずそのままにすれば、収益性は下がります。
これはリフォームとリノベーションを混同してしまっているために起こるミスといえます。

 

リフォームとリノベーションの目的を明確に理解し、
お手持ちの物件の収益性を考えましょう！！

リノベーションの目安は、「投資する金額≦上げた月々の家賃×24ヵ月」かどうか、
つまり、投資費用を2年で回収できるかで判断するといいでしょう。

現在の家賃収入の利益は、将来のリフォーム収支計画に盛り込まれているはず。
現行の家賃のままでは、リノベーション費用は捻出できません。
物件価値を向上させる意思がある以上、それを織り込んだ家賃設定が必要となります。

 

 

◎費用対効果の意識
【ポイント】リフォームは、事前に計画する必要があります。
リノベーションは、物件価値向上の意識が、重要となります。

日頃から物件のメンテナンスには気を配り、
一方でリノベーションにつながる新しい設備は、
その費用対効果を見極めて、オーナー様の物件が魅力的になるように計画を練っていきましょう！
いかがでしたか。
「リフォーム」と「リノベーション」の
目的・時期をよく見極めて、
賃貸経営を行っていきましょう。

 

当社では、不動産の売買、賃貸、管理まで、オーナー様の不動産運用のトータルサポートをお手伝いさせて頂いております。
不動産投資に関する疑問・不明点等ございましたら、是非とも当社までお問い合わせ下さい。(*^^*)