火事発生！その時、オーナーは…。

2021年5月20日(木曜日)

こんにちは♪不動産投資のビーエフエステートです(*^^*)

今回は、突然、オーナー様のお手持ちの物件で
火事が起こった時の対応についてお話しします。

消防庁の報道資料によると、出火原因で一番多いのが「タバコ」で、次に「放火」さらに「コンロ」というデータがあります。

もし、賃貸住宅で入居者のタバコの不始末が原因で火事になった場合、オーナーは借主に損害賠償請求ができるのでしょうか。
実は、大家側としては、「借主のせいで火災が発生したのだから、全責任をとってほしい！」と責めたいところですが、
失火法という法律により、借主に重過失がないと判断された場合は、損害賠償を追求できません。

・失火の場合は賃借人の損害賠償責任はない！！
失火とは、過失から発生する火災のことを意味します。
明治32年に制定された「失火法」によると、重大な過失がない限りは、失火者に責任はないと定められているのです。

条文
民法第七百九条ノ規定ハ失火ノ場合ニハ之ヲ適用セス但シ失火者ニ重大ナル過失アリタルトキハ此ノ限ニ在ラス

上記の失火法によれば、火災を起こしたとしても、わざと（故意）火をつけたり、火を消し忘れたり（過失）したのでなければ、出火人の責任は負わないということになります。

オーナー様側としては、なんだか理不尽に見えるこの法律…。
これは、木造住宅が多かったために火事が多発していた明治時代に作られた法律であり、
火災により財産を失う人が多かった昔は、損害賠償を請求されても支払う能力がなかったため、このように「失火の場合には賠償義務はない」と定められていたのです。
現在では、コンクリート造りの建物も普及し、この法律も古い考えといわれる時代になりましたが、
法律の内容は変わっていないため、賃借人に過失がない限りは失火法が適用となるのです。

では、この失火法が適用とならない「重過失」とは、一体どのような火事を指すのでしょうか。

・重過失の場合は借主へ損害賠償責任できる
重過失とは、「わかっていたのにやった」「ちょっと考えれば誰でもわかる」というような、注意義務を怠り予見が容易な場合を指しています。
過失は「うっかり」で、
重過失は「考えればわかる」という線引きです。
重過失により火災が起こった場合は、賃借人は損害賠償責任を負うことになります。

このようなケースで火災が起こった場合は、以下の法律が適用となり、オーナーは賃借人に修繕費を含む賠償金を請求できるのです。

民法第709条
故意又は過失によって他人の権利又は法律上保護される利益を侵害した者は、これによって生じた損害を賠償する責任を負う。

重過失による火災には、以下のような原因のケースです。

◎藁の中にタバコの吸い殻をポイ捨てした
◎てんぷらをあげるため、油を加熱したままキッチンを離れてしまった
◎寝たばこは火災になる危険性があると知りつつ、寝たばこをついしてしまった
◎石油ストーブの近くにガソリン瓶を置き、瓶が倒れてしまった

上記は、いずれも裁判で「重過失あり」と認められた判例の一部です。

このように、「ちょっと考えれば火事が起こるとわかるはず」と思われる行動に関しては、重過失が認められ、
借主であっても損害賠償責任を負うのです。

・火災が起こった場合の借主への対応について
借主に重過失があった場合は、損害を賠償してもらえると解説してきましたが、では実際にどのような賠償を請求できるのでしょうか。
また、火災を発生させてしまった借主との契約を解除したい場合、オーナーは契約を解除できるのでしょうか。

まず、火災を起こした借主の責任について考えましょう。
火事による被害では、誰が誰に損害を賠償できるのか、分けて考える必要があります。
まず、借主が火災を起こした場合は、住んでいた部屋を修繕する必要があります。
借主は退去時に、原状回復義務があるため、軽過失であろうと重過失であろうと、部屋を元の状態に戻すための修繕費用は借主が負担することになります。
しかし、借主が火災を起こしても失火法によると、重過失が認められない限りは、隣の部屋の人へ損害賠償を支払う必要はなくなります。
このように、重過失が認められなければ借主は損害を賠償する必要はありませんが、大家に対し修繕費用は支払う義務が発生します。
さらに、重過失が認められた場合は、大家や隣人に対し損害を賠償する可能性もでてくるのです。
いずれにせよ、借主からは修繕費用の請求が可能となります。

・火災は契約解除もやむを得ない…！
オーナーが借主との契約を解除できるのは、借主から解約の申し出があるか、合意解除するか、借主との信頼関係が破壊されると判断されたとき等です。
借主の過失による火災発生は、大家と借主との間で信頼関係が破壊されたと判断されるため、契約を解除できるケースがあります。
大家と借主が交わす賃貸借契約では、借主は賃貸住宅を大切に使用しなければいけません。
いわゆる、「善管注意義務」と呼ばれるものです。
火災を発生させる行為は、借主を信頼して部屋を貸した大家に対する裏切り行為ともとられるため、大家から契約解除を申し入れることが可能となるのです。
契約解除を言い渡した後は、借主に「建物から出て行ってほしい」と明渡しを請求できます。
もしも、契約を解除した後も「住むところがない」と建物内に居座った場合は、もはや借主ではなく不法占拠者として法的な手続をとるしかないのです。
火災のトラブルがあった場合、オーナー側も被害者ということを入居者に理解してもらい、事態を収束させていきましょう。

・火災トラブルを防ぐための対策
火災トラブルをできるだけ軽減し防いでいくための対策について紹介します。
火災トラブルを防ぐためには、お金の面だけでなく火災が発生したときに、できるだけ被害を少なくするよう、日ごろから建物の設備を見直すことも大切です。

１・火災保険に加入
賃貸住宅で利用する火災保険は、大きく分けると2種類あります。
オーナー加入の賃貸住宅用の火災保険と、借主加入の火災保険です。
オーナーが加入する火災保険は、建物が火災にあった場合に補償してくれる保険となります。
基本のタイプは、火災により建物が消失してしまった場合に修繕費用を負担してくれるものですが、
火災により家賃収入が見込めなくなった場合は家賃を補償してくれたりする特約付きの保険もありますから、
保険加入時は保険の補償内容をよく確認しましょう。

一方、借主が加入する保険はオーナーが加入する火災保険とは内容が少し違うので、混合しないようにしましょう。
貸主の火災保険の内容は、火災発生時にオーナーへ支払う賠償金を補償してくれる借家人賠償責任補償と、
自分の家具や家財道具が焼失してしまった場合に補償してくれる家財保険、さらに隣人に怪我をさせてしまった場合に補償する個人賠償責任補償等が
該当します。
借主が加入する保険は、借主を守るための保険といえます。
万が一の事態に備え、借主には火災保険へ加入してもらうようにしましょう。

２・火災報知機の設置
消防法では、賃貸住宅でも火災報知機の設置を義務付けております。
火災報知機の設置はオーナーの責任となるため、設置されていない部屋があれば、整備するようにしましょう。
火災報知器は安いものであれば1,500円程度で購入可能です。
設置費用は5,000～10,000円程度で設置依頼できます。

３・建物を禁煙にする
火災の原因で一番多いのがたばこの不始末です。
そのため、建物全体を禁煙物件とすることで、火災の原因のひとつを排除することが可能です。
禁煙物件にする場合には、契約書に禁煙のルールを作成する必要がありますから、
もし、管理会社に管理を委託している場合には、管理会社へ相談して規約を制定するようにしましょう。
既存の入居者の中に愛煙家がいた場合は、アンケート調査をして同意を求めなければ、トラブルが発生する可能性もあります。
室内を完全に禁煙にするか、喫煙所をつくるか、入居者の意向も汲みながら対応しましょう。

４・消火器の設置
消防法では、共同住宅では延べ面積が150㎡以上の場合、消火器の設置が義務付けられています。
消火器には、放射時間や放射距離、放射タイプにより価格に差がありますが、安い消火器だと3,000円程度で購入可能です。
消火器は、各入居者が20ｍでたどり着ける場所に設置してなければいけないため、各部屋に通じる共有部分に設置しましょう。

５・放火対策をする
火災が発生する2位の火災発生原因は放火です。
放火されないためには、賃貸住宅のセキュリティを高めましょう。
不審な人物が出入りしにくいよう、駐車場やエントランスなどの共有部分を明るくしたり、防犯カメラを設置したりすると良いでしょう。
また、入居する側の生活のルールとして、
郵便受けを施錠すること、そして可燃ごみは溜めておかないことを入居者にお願いしましょう。

更に、消火器の設置場所、使い方を入居者同士で共有しておくのも放火対策のひとつの方法です。

いかがでしたか。

火事が起きない工夫、
万が一火事が発生した場合の準備、
実際に火事が起こった時の対応を
頭に入れておきましょう。

賃貸経営はどうしても、
生活に密着しているものなので、
万が一のトラブルに備えておけば、
オーナー業を行う上でも心配を減らせるはずです。
当社では、不動産の売買、賃貸、管理まで、オーナー様の不動産運用のトータルサポートをお手伝いさせて頂いております。

不動産投資に関する疑問・不明点等ございましたら、是非とも当社までお問い合わせ下さい。(*^^*)