告知義務について

こんにちは♪不動産投資のビーエフエステートです(*^^*)

本日は、告知義務について取り上げます。

 

 

◎告知義務について
告知基準には、これまで明確なものがありませんでしたが、
今年に入り、国土交通省がガイドライン案を公表しました。

今回は、事故物件の告知ガイドラインのポイントを３つに絞り、取り上げます。

 

 

今回、国交省が公開したのは
「宅地建物取引業者による人の死に関する
心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン」になります。

不動産物件の取引に当たって、
借主・買主に心理的な抵抗が生じる恐れのある事柄を
法律用語で「心理的瑕疵（しんりてきかし）」と呼びます。

 

 

何故今回このような指針が
作られることになったかというと、
これまで不動産取引の際に、
所有者や入居者がお亡くなりになったことに関する心理的瑕疵について、
適切な告知や取り扱いに関する具体的な判断基準がなかったからです。

 

 

告知をするか否かは、業界の慣例や少ない判例をもとに、
不動産会社によって対応が異なる状況でした。

こういった状況では
お部屋を貸す側・借りる側が
お互いに安心して取引が
できないという問題がありました。

「ここの物件で以前自殺等ありました」
という事実があっても、
不動産会社には「告知する必要」はありながらも、
「事件発生から○年まで告知する」という具体的な指標がなかったため、
借主・買主にとっては双方に不安要素がありました。

 

 

今後、ガイドラインに対するパブリックコメントの結果を踏まえ、
ガイドラインの内容に変更が生じる可能性はあります。

今回は賃貸取引に関して、
ガイドラインの３つのポイントを解説します。
ガイドラインでは告知の必要性と、
告知が必要な期間の目安を示しています。

 

 

①告知が必要な状況について

室内での他殺や自殺、事故死は「告知する」事項だと明記されています。

またその必要期間は、賃貸借契約においては、
特段の事情がない限り、発生からおおむね３年間です。

実務的には、心理的瑕疵が薄まるには、
２～３年がかかるとされており、
ガイドラインの３年間という基準もこれに即したものとなっています。

 

 

 

②病死、老衰などいわゆる自然死や日常生活における不慮の死は、
「告知の必要はない」と明記された

このような自然死が発生した場合、
現状でも、入居者募集時に心理的瑕疵を告知しないことが、
一般的です。

 

 

 

③孤独死リスクについて

ガイドラインでは例外として、
自然死でも、発見が遅れて長期間の放置があり、
いわゆる特殊清掃を要するようなケースを挙げています。

この場合も通例通り、告知が必要と明記され、
原則として３年間とされました。

誰にも看取られることなく、
室内で死亡してしまう、いわゆる孤独死においては、
発見までのスピードが影響の大小を分けます。

死亡の発見が遅れると、特殊清掃や居室に残された家具等の残置物の処理、
原状回復工事に多大な費用がかかり、
オーナーの負担となることも少なくありません。
暑い時期ですと、異臭も発生しますし、
寒い時期ですと、発見が遅れ室内の状況が悪化するケースもございます。

実務的には、ご高齢の方が住む場合は、
近隣に連絡の取れる方を必ずご準備して頂いております。

 

 

 

以上、３つのポイントでご紹介したように、
ガイドラインの有無によって賃貸契約の実務上、
大きな変化が生じるわけではありません。

また、ガイドラインに法的拘束力はありませんが、
不動産会社の対応を巡ってトラブルとなった場合には、
ガイドラインが考慮されることになります。

 

 

ガイドラインの整備により、
契約前から契約後のトラブルの防止につながることが期待されます。

オーナー様・借り主様の双方が無用なトラブルに巻き込まれるリスクを
減らすことにつながるでしょう。

 

 

紛争防止条例の実施のときと、
雰囲気的に似ているな…と思いますが、
「明確な基準」があると、
それを基準に実務を行えば良いので、
不動産会社としても余計なトラブルが予防され安心ですし、
何よりオーナー様・売り主様・借り主様・買い主様
が安心する取引が行えればいいなと願って思います。

 

 

 

いかがでしたか。
当社では、不動産の売買、賃貸、管理まで、オーナー様の不動産運用のトータルサポートをお手伝いさせて頂いております。

不動産投資に関する疑問・不明点等ございましたら、是非とも当社までお問い合わせ下さい。(*^^*)