再建築不可の物件を選ぶべきか・否か？？

こんにちは♪不動産投資のビーエフエステートです(*^^*)

 

 

本日は、再建築不可の物件について取り上げます。

現存の建物を取り壊すと、次の建物の建築ができない再建築不可の物件。

相場よりも割安で販売されていることが多いことので、
ご興味がある方もいるでしょう。

再投資不可物件は建て替えられないことに伴う制約が多く、価格は割安でも決してリスクが低いとは言うことは難しいです。
また、ローンもなかなか通りにくい、というのが、現状です。

そこで今回は、再建築不可物件に投資するメリットやデメリットを掘り下げていきます。

 

 

・再建築不可物件とはなにか

再建築不可物件とは、現存の建物を取り壊したら、
次の建物の建築ができない物件のことです。

再建築不可となる主な理由として、

・建築基準法に定められた接道義務を果たしていない
・地方自治体が特別に指定する地域での建築制限
が挙げられます。
・接道義務について
建築基準法では、都市計画区域や準都市計画区域を対象に、災害や緊急時の通路確保のため接道義務を定めており、
建物のある土地は、幅が4m以上ある建築基準法上の道路に2m以上の幅で接していなければならず、
接道義務を満たさない土地には、原則建物の建築が認められません。

建築基準法の制定（1950年）前、もしくは都市計画法の制定（1968年）前に建築され、
建築後に接道義務の対象となった物件は、この条件を満たしていないことがあります。
その場合、既存建物を取り壊しても新たな建築許可が出ないため、建て替えができないのが現状です。

 

 

・地方自治体が指定する建築制限について
土地を取り巻く環境の変化によって、再建築不可となる場合もございます。

例えば、地方自治体が指定する区画整理計画や道路計画の予定地である場合、
対象の土地が災害危険区域や市街化調整区域に指定された場合などが挙げられます。

ただし、市街化調整区域であっても条件を満たせば建築許可が下りるケースがあります。
自治体によっては、市街化調整区域内でも開発を進めている地域もあり、
例外的に許可が下りるケースもあります。

購入前に、自分でよく調べましょう。

・再建築不可物件に投資するメリットについて

１，購入価格が安めの設定
買い手が付きにくいので、購入価格が安めに設定されていることが多いです。
建て替えの必要性が生じない限り、高い利回りを得られる可能性もあります。

２，固定資産税が低いことが多い
再建築不可物件は資産評価が下がるため、固定資産税や不動産取得税が安くなることが多いです。

やはり、再建築不可の物件はなんと言っても、
価格が安い！これがメリットにつきると言っても過言ではないでしょう。

・再建築不可物件のデメリットについて

１，購入時のローン利用が難しいことが多い
再建築不可物件は敷地の利用に制限があるため、一般の物件と同等の資産評価は受けられないことが一般的です。
建築不可物件の購入には、現金が必要になることも多いといえます。
２，売却が難しい
再建築不可物件は、建物が老朽化しても建て直しができず、
建物を取り壊して更地にするとしても利用用途が限られるため、売却先が限られます。

更にローンを利用することが難しので、
売却が難しいといえます。
３，災害リスクが高い
再建築不可物件は、建築基準法制定前に建てられた築古物件であることが多いです。
現在の耐震基準を満たしていない可能性が高く、適切なリフォーム・耐震工事が行われていない場合、建物の強度が劣ります。
災害時には倒壊や滅失のリスクが大きい上、建て直しができないです。

４，リフォーム代が高額になる可能性がある
再建築不可物件は築古物件であることが多く、
リフォーム費用が想定以上に高額になる可能性があるでしょう。
接道義務を果たしていない物件の場合、工事車両が近くまで入り込めないので、
別途費用がかかる場合もあります。
事前に正確な費用を見積もるのは難しいといえます。

 

 

・まとめ
メリット・デメリットだけで購入の可否は判断できませんが、
物件購入の際、ポイントとなる「融資」を考えると、
残念ながらあまりおすすめは難しいのが
「再建築不可」の物件です。

「利回り」だけにとらわれない、
物件検索が「勝ち」の投資の戦略と言えるでしょう。

 

 

いかがでしたか。

 

 

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