地目とは？

今日は、「地目」について取り上げます。

 

 

 

不動産投資物件を探していると、
「宅地」や「田」という言葉に遭遇しますが、
これは一体何を表しているのでしょうか。

 

 

 

・「宅地」とは？
物件検索の際、よく目にする「宅地」。
宅地とは、現在建物が立っている土地、あるいは建物の敷地のために使われる土地のことを指します。
宅地建物取引業法においては、用途地域内にある土地は、道路や川など一定の例外を除き、すべて宅地となります。
不動産登記法において、土地には田や山林などの用途（地目）が決められています。
そのため、住宅のような建物を建てる土地には、
登記簿謄本に宅地と記載されている必要があります。
また宅地にも種類があるため、家を建てるために土地を取得するときには、
宅地の種類を把握しておく必要があります。
建築条件付き宅地は、決められた期間内に指定された建築会社に工事を依頼しなければならない宅地を意味します。
借地権付き宅地は他人の土地を借りて、自分の建物を建てる宅地を指します。
また住宅が建っているにもかかわらず、地目が宅地になっていない場合は、
地目を変更する必要があります。

つまり、「宅地」は「地目」の種類のうちのひとつなのです。

 

 

・「地目」の種類
地目とは、不動産登記法により登記官によって、その土地を総合的、客観的に判別し、認定した「土地の用途」のことです。
土地の現況および利用状況による区分のことを指します。
土地の主な用途により、田、畑、宅地など23種類に区分されています。
田・畑など地目によっては権利の移転・住宅建築等に制限があります。
※登記簿上の地目と土地の現実の利用状況は、必ずしも一致していません。
地目には次の23種類があります。
宅地　田　畑　牧場　原野　塩田　鉱泉地　池沼　山林　墓地　境内地　運河用地　水道用地　用悪水路　ため池　堤　井溝　保安林　公衆用道路　公園　鉄道用地　学校用地　雑種地
これだけ種類がありますが、
主に5種類ほど頭に入れておけば、
物件検索の際などに役立つでしょう。

 

主な５区分の定義を説明します。
・宅地→「建物の敷地およびその維持、もしくは効用を果たすために必要な土地」
・田→「農耕地で用水を利用して耕作する土地」
・畑→「農耕地で用水を利用しないで耕作する土地。牧草栽培地は畑とする」
・山林→「耕作の方法によらないで竹木の生育する土地」
・雑種地→「どの地目にもあてはまらない土地」

田、畑などの農地については、土地権利の移転や住宅建築等については農地法・都市計画法等によって制限があります。
また、地目により、固定資産税等の課税額等も異なります。

 

 

・不動産広告などで「地目　山林」とあるが、家は建てられないのか？
これは、「登記簿上は、山林だが、実際は宅地として使える状態になっている」という意味です。
宅地にする場は、地目の変更登記の手続が必要です。
この登記は法律上の義務であり、１か月以内に申請しなければなりません。
また、当然山林を宅地にする場合は宅地にするための
整地を、その費用なども考える必要があります。

また、現況上、地目の用途(種類)がわからない場合、登記簿の記載情報を参考にします。
そうすることで、地目の登記の時点で用途(種類)が何であったかを判断することができます。
不動産登記法では、登記上の地目に変更があった場合には、
その土地の所有者が地目に変更があった日から１ヶ月以内に、地目変更登記を申請しなければならないと定められています。

 

 

物件検索のときなどは、
価格や最寄り駅等の目立ちやすい箇所に目が行きますが、
図面や物件情報の細かい箇所も
理解できると、
より物件購入時及び購入後のイメージがしやすくなります。

いかがでしたか。

 

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