高利回りがいいの？

 

★利回りが高ければいい物件なのか★

 

もちろん利回りが高いに越したことはありませんが、
利回りの高さだけに飛びついては危険もいっぱいです。

 

新築物件は、共用部分・専有部分共に設備等が新品です。
すぐに修繕する状況が起こりうると考えにくく、諸経費等が嵩む恐れは少ないと言えます。

 

例えば、一都三県の郊外に新築アパートを購入するとします。

 

購入価格
5,480万円

6部屋（1K6部屋）
35.4万円/月

想定利回り
34.2万円×12＝410.4万円／年

410.4万円÷5,480万円×100＝7.48％→これが表面利回り（満室時）になります。

 

新築なので、入居付けもしやすく、
設備も新品なので、修繕等の諸経費は考慮していません。

 

一方中古物件は、年を経るほど設備等修繕が必要になる可能性は高いです。
すると当然ながら諸経費としての出費が多くなります。

 

新築物件と比較して、実質利回りは低いと言えるでしょう。

 

例えば、一都三県の郊外に中古アパート（築古2,180万円　築30-40年経過）を購入するとします。

購入価格
2,180万円

6部屋（1K6部屋）
24万円/月

想定利回り
24万円×12＝288万円／年

288万円÷2,180万円×100＝13.21％→これが表面利回り（満室時）になります。

 

見た目は、新築物件より利回りが勝っています！

しかし、築が古く、
入居付けのために、外壁塗装、ということを考えると
諸経費が毎月数万から数十万単位でかかってきます。

 

たとえば、外壁塗装実施→200万／年

ということを考えると、

実際の利回りは（※実質利回り（ネット利回り））
（288万円－200万円）÷2,180万円×100＝4.03％→これが実際の利回り（満室時）になります。

 

 

更に
実際は、築が古く入居付けに苦労となると、満室収入は見込めません。

また、設備の修繕費用が
給湯器修理（交換）→10万／月
このような形で掛かってくるとなると、

 

毎月の手出しの出費が更に嵩み、
収益よりも出費の方が多いという事態になりかねません。

 

 

物件や不動産投資等、わからないことがあれば是非ご相談ください。