不動産市場の傾向と対策

2020年10月22日(木曜日)

こんにちは♪不動産投資のビーエフエステートです(*^^*)

今回は、不動産市場の傾向と対策
を取り上げていきます。

新型コロナ、東京オリンピック延期の他、

今年はなかなか経済にプラスのニュースがありません。

しかし、新型コロナに世間が手探りで対応する中、

新しい生活様式が少しずつ確立され、

経済活動も動いてきています。
投資をする上でどのようなことに注目し、
物件を選んでいけばいいでしょうか。

投資物件をお持ちの方、これから投資をお考えの方も、
参考にして頂ければと思います。
◎エリアの選び方
国土交通省による「令和２年地価公示」によると、全国平均では５年連続の上昇で、上昇幅も４年連続で伸びているという結果です。
特に大都市や観光地、アクセスに利便性がある住宅地やインフラ整備、再開発が進んでいるエリアでの地価上昇が見られます。

住宅地では、以下のように前年に比べ以下の上昇率です。

【東京圏】：１．４％上昇で７年連続の上昇、上昇幅も５年連続の伸び
【大阪圏】：０．４％上昇で３年連続の上昇、上昇幅は２年連続の伸び
【名古屋圏】：１．１％上昇で７年連続の上昇、上昇幅は前年より縮小
【地方圏】：０．５％上昇で２年連続の上昇、上昇幅も昨年より伸びている（地方圏では、札幌、仙台、広島、福岡の平均で５．９％と大きな上昇が見られる）

観光地では、外国人観光客から人気があるエリアが上昇傾向です。

また、北海道のニセコリゾート有する倶知安町で４４％の上昇、東京台東区の浅草駅界隈で３４．０％上昇など、外国人に人気あるエリアを中心に地価が上昇しています。

地価の大きな上昇は大都市や観光地に集中しています。

ただ、コロナの影響もあるので、地価公示のみの
指標で不動産市場を予測することは出来ません。

他の面からも、不動産市場を予測してみましょう。
◎人口の増減も考慮した物件の選び方
不動産投資における物件選びの基準は、どのような入居者にニーズがあるかを考慮して選びましょう。

東京都では２０１５年の国勢調査の結果をもとに、２０２０〜２０４０年の５年ごとの東京都における世帯数を予測したデータを発表しています。
注目すべきは世帯数はほぼ横ばいであるのに対し、１世帯あたりの人数が人口減少の影響を受けていることです。
２０１５年の実績での１世帯あたりの平均人数は１．９９人ですが、２０４０年には１．８５人に減少されると予測されています。
反対に世帯数は若干増えると予測され、２０１５年の６６９．１世帯の実績から、２０４０年には７２１．５世帯になると予測されているのです。
日本では人口のピークである２００４年から急激な人口減少が進み、少子高齢化が社会問題になっています。
今後も回復することなく、２０５０年には人口の約４０％が高齢者になると予測されています。

これらのことを踏まえると、単身者や高齢者が暮らしやすいようにリノベーションやリフォームをすることや、
居住にこだわらず、他の用途に活かす方法も検討することが求められるようになるのではないでしょうか。

少子高齢化の波は、不動産市場にも近付いてきています。
◎融資を借りる上で気をつけたいこと
金融機関で融資を受ける上で気をつけたいのが、自分自身の属性を把握することです。
マイナス金利や金融緩和などにより、サラリーマンでも融資が受けやすく不動産投資への参入はしやすい状態が続いていました。
しかし、かぼちゃの馬車事件を代表とする不正融資などが明るみになったことから、
積極的な融資のへ自粛ムードが高まり金融機関の審査ハードルは上がっています。
審査が通りやすいとされるポイントは、以下などです。

・年収１，０００万以上
・勤続３年以上
・過去の滞納履歴が無い
・自己資金が２〜３割程度準備できる
融資を受けられるように、自分の属性を客観的に把握しておきましょう。

ちなみに…
【かぼちゃの馬車事件とは…】
かぼちゃの馬車は、スマートデイズ（旧スマートライフ）社が不動産投資家向けに売り出していた投資商品のブランド名です。
最終的にかぼちゃの馬車は、約700名の投資家に約800棟1万室が販売されていました。
2017年10月、オーナーに対して「毎月払うサブリース賃料の減額」が突然通知されました。
同社は「サブリース契約で35年の家賃保証」
を謳っていたため、それが減額されことは、当然オーナーにとっては死活問題です。
2018年1月以降、オーナーへの賃料支払いがストップしました。
これにより、多額の借金返済に窮するオーナーが続出するなど、「かぼちゃの馬車事件」として一気に社会問題化しました。

いかがでしたか。
当社では、不動産の売買、賃貸、管理まで、オーナー様の不動産運用のトータルサポートをお手伝いさせて頂いております。

不動産投資に関する疑問・不明点等ございましたら、是非とも当社までお問い合わせ下さい。(*^^*)