投資物件について利回りからもう一度考えてみる

2021年3月1日(月曜日)

こんにちは♪不動産投資のビーエフエステートです(*^^*)
ブログでも何度か、利回りを取り上げていますが、
ここでもう一度ポイントをしぼって利回りの見方について
ご説明致します。
【利回りとは】
不動産の利回りとは投資金額に対してどれだけ利益をあげられるかを表した指標です。
利回りは３つの種類に分けることができます。
①表面利回り、②実質利回り、③想定利回りです。

①表面利回りは年間の家賃収入を不動産価格で割ったものです。

表面利回り(%) = 年間の家賃収入 ÷　不動産価格　× 100
計算例：部屋が10室ある物件で家賃が10万円、購入金額が１億円とすると、
全10室×10万円×12ヶ月/1億円×100＝12％となります。
こちらは不動産の収益を大まかに表した指標ですので簡単に計算できますが、正確な収益力を把握できるものではないです。
また単年度の指標ですので、その後はこの利回りを維持できるのかどうかは不明です。

②実質利回りとは年間の家賃収入から不動産の運営にかかる諸経費や手数料を引いて、不動産価格で割ったものです。

実質利回り(%) = (年間の家賃収入 – 年間の諸経費) ÷　不動産価格　×　100
計算例をあげますと、部屋が10室ある物件で家賃が10万円、購入金額が１億円、経費が年間200万円と想定すると、
((全10室×10万円×12ヶ月) – 200万円) /1億円×100＝10％となります。
諸経費には、固定資産税や管理費、火災保険料、修繕積立金等が挙げられます。
年間にかかる諸費用を引いて計算するので、より正確に収益性を把握できます。

③次に、想定利回りを見てみましょう。

想定利回り(%) = 年間の家賃収入 ÷　不動産価格　× 100
この想定利回りは、満室を想定した賃料に不動産価格を割ったもので、
物件情報には想定利回りが書かれていることが多いです。
賃料もその物件の一番高い賃料で計算されている場合が多く、
利回りが高く出やすいという特徴がありますので、物件情報を見る場合には要注意です。

【新築物件と中古物件では物件を維持する諸経費が異なる。】
新築物件ならすぐに修繕などが必要ありませんので諸経費などはかかりませんが、
中古物件を購入すると施設の修繕などが必要になりますので、実質利回りは低くなりがちです。
仮に表面利回りが6%の新築物件と中古物件があったとすると、

新築物件はすぐに修繕費などの諸経費などは必要ありませんので、
新築物件の実質利回りは表面利回りと差は小さいですが、

中古物件ですと修繕費などの諸経費が必要になる場合があるので、
実質利回りと表面利回りの差が大きくなります。
！！中古物件は修繕費などの諸経費に注意して物件を選ぶ必要がある！！

表面利回りだけを基準に物件を購入する際には中古物件は新築物件よりも表面利回りが多い物件を選択する必要があります。
あくまで目安ですが、

都心部のマンションであれば築20年くらいなら表面利回りが6%前後の物件が利回りが高い物件といえますが、
築20年以上であれば表面利回りが7〜8%前後の物件が利回りが高い物件といえるでしょう。

【マンションとアパートの利回りについて】
マンションとアパートの表面利回りについてですが、アパートの方が表面利回りが高く出ます。
それはアパートだとマンションより購入価格が低くなるからです。
また実質利回りの方はアパートの方がエレベーター維持費などの諸経費がかかりませんので、
マンションより実質利回りが高くなります。
すると、アパートを購入した方がいいのではないかと思う人もいらっしゃるかもしれません。
しかしアパートにもリスクがあり、
空室が多くなりやすい、融資が受けにくいなどのリスクがあるのです注意しましょう！！
空室が多くなってしまうとどうしても年間の家賃収入が下がってしまい利回りが下がってしまいますので、
アパートを購入する場合は空室をいかに少なくするのかが課題といえるでしょう。

それに対してマンションは購入価格が高く利回りが低くなりますが、
新築マンションですと、
空室が少なくできますし、節税対策ができる、融資を受けやすいというメリットがあるので、
アパートよりも利回りが低くても問題ないといえるでしょう。
最近都心の新築マンションでは、利回りが3〜3.5%になっており利回りが低いですが、それでも投資する人が増えています。
それは前述したメリットがあるからです。
また新築だと、修繕費がかからないというのも人気の理由のひとつです。

あくまで目安になりますが、
新築アパートなどは表面利回りが7～8%以上の物件を選ぶのが理想ですが、
新築マンションですと表面利回りが6%の物件が理想といえるでしょう。
中古のアパート、中古のマンションなどはこれより高い表面利回りの高い物件が理想となります。
！！アパートとマンションは利回りが異なって当然・両者の特徴を捉えた上で購入をかんがえるべき！！
【利回りを維持するには空室が少ない物件を選択する。】
空室が多いと年間の家賃収入が少なくなりますので、
利回りが少なくなります。
また空室が多い物件は入居者募集費用や、現状回復費用がかかるというデメリットがあります。
入居者募集費用は不動産会社に支払う仲介手数料や広告宣伝費などで、空室が多ければこの費用が多くなります。
原状回復費用は、入居者の通常の使用における経年劣化や損耗等を修繕する場合は、オーナーがその費用を負担しますが、
空室が多ければ入居者の入れ替えが多くなり、この原状回復費用も多くなってしまいがちです。
このように空室が多いと年間の家賃収入も下がり、諸経費もかかり、利回りが少なくなってしまいますので、
物件を購入する際は、空室が少ない物件を購入すると良いでしょう。

【利回りが低い状況なら…】
利回りが低くて困るという場合はまずリフォームをして室内をきれいにすることを

考えてみましょう。
リフォームをして魅力的な物件になれば、空室率が下がり年間の家賃収入が上がり、利回りを改善しやすいでしょう。
利回りの改善にはまず入居者を増やし空室を少なくする必要があります。
また入居者に長くいてもらうのも利回りの有効的な改善方法です。
入居者に長くいてもらえれば、入居者の入れ替えも少なくなりますので、
前に紹介した入居者募集費用や、現状回復費用が少なくて済みますので、利回りを改善することができます。
この場合、お忙しいオーナー様の代わりにクレーム等に敏速に
対応できる優良な管理会社を選ぶ必要があります。
いかがでしたか。
利回りの見方をざっくり説明致しました。
図面等を見ていると、いろんな用語や数字が出てきますが、
基本的な見方や考え方が理解出来ていれば、
理想の物件を探しやすくなるはずです。
勿論、ケースバイケースで、
理想の利回りは異なってきますが、
このブログでざっくりとでも、「見方」「肌感覚」を
覚えて頂き、物件ご購入の参考にして頂ければと思います。
当社では、不動産の売買、賃貸、管理まで、オーナー様の不動産運用のトータルサポートをお手伝いさせて頂いております。