オーナーチェンジ物件購入時の注意点とは？

こんにちは♪不動産投資のビーエフエステートです(*^^*)
今回は、オーナーチェンジ物件購入時の注意点を取り上げます。
分かりやすく、メリット・デメリットも取り上げていきます。

 

 

【オーナーチェンジ物件とは…】
すでに入居者がいる物件のことです。
入居者が住んでいる不動産を、賃貸契約を解約することなく、
所有者だけが変わる投資物件のことを言います。

 

 

【オーナーチェンジ物件のメリット】
・家賃収入がすぐに発生する
オーナーチェンジ物件は賃借人が住んでいる状態で物件を売買しますので、
家賃収入がすぐに発生します。
家賃収入がないとローンの返済や管理費をオーナーの自己資金から支払わなければなりませんから、
家賃収入がすぐにあるという点は大きなメリットです。

・資金計画がたてやすい
家賃収入がある点で、ローンの返済を購入してすぐ、家賃収入から支払うことが可能になります。
自己資金を投入せずに運用を開始できますので、資金計画が立てやすいと言えます。

 

 

【オーナーチェンジ物件のデメリット】
・購入前に室内を見ることができない
オーナーチェンジ物件は入居者がいますので、
購入時に部屋の中を見られないケーズがほとんどです。
区分所有の場合、他の部屋を見るということができませんので、
中の様子がわからないまま購入することになります。
室内の設備などが損傷していたとしても、購入時の入居者が退去するまでは確認できないため、
退去後に大きな支出が発生する可能性もあります。

 

・購入後すぐに入居者が退去するケースもある
購入時点では入居者がいたとしても、購入後すぐに退去した場合は、
家賃収入がすぐに途絶えてしまいますので要注意！！
その場合、次の入居者が決まるまで家賃収入がないため、
ローンの返済や管理費をオーナーが自己資金から支払わなければならなくなります。
想定していたメリットが必ず受けられるわけではない、という点にはよく注意しましょう。
では、オーナーチェンジ物件のメリット・デメリットを踏まえた上で、
購入時に準備しておきたいことを確認していきましょう。

 

 

【オーナーチャンジ物件購入前に準備しておきたいこと】
・物件の修繕履歴を確認する
室内を見ることができませんので、
修繕履歴はきちんと確認して、
できるだけ細かく状況を把握することが大切になります。
修繕履歴には修繕した日時や修繕箇所、修繕内容、費用、業者名などが
記載してありますので、
よく「自分の目」で確認しましょう。

 

・賃貸状況を把握する
レントロールでは賃貸状況を確認することが可能です。
レントロールにはこれまでの家賃や敷金の預かり状況などの賃貸に関する情報が記載してありますから、
修繕履歴と同様に、疑問があれば管理会社に確認するなどして、
状況を詳細に把握するように努めましょう。
レントロール以外にも、生活上でトラブルを抱えた入居者がいないかどうかも、
確認しましょう。

 

・管理会社を確認する
オーナーチェンジ物件を購入する際、
管理会社をそのまま引き継ぐ場合と管理会社を変更する場合、
またご自身で管理をされる場合があります。
管理会社の選択によって入居率に大きく影響を与えるますから、
委託予定の管理会社がどのような管理を行っているのか、
事前に確認しておきましょう。
ご自身で管理をご検討される場合、
「急な水漏れ」「突然の家賃滞納」などのリスクにご自身がすぐに対応できるかよく見極め、
場合によっては、管理会社に管理を委託する、という決断を
されることもあると思います。
「管理会社」はどこがいいか、よく考えましょう。

 

・周辺エリアを確認する
現地調査をする際は、購入予定のオーナーチェンジ物件だけでなく、
周辺エリアの確認も併せてしておくといいでしょう。
仮に設備が古いタイプの物だったり部屋が狭かったりした場合でも、
物件の立地が良ければ賃貸ニーズが下がらない可能性もあります。
そのため、駅からの距離や周辺エリアの環境はきちんと確認して物件の購入を検討することが大切です。
可能ならば、朝・昼・夜の街の様子を把握しておくとより良いでしょう。

 

 

いかがでしたか。
オーナーチェンジ物件を購入される際は、
いろんな視野からご購入を検討されることを
オススメします！

 

 

 

当社では、不動産の売買、賃貸、管理まで、オーナー様の不動産運用のトータルサポートをお手伝いさせて頂いております。

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