不動産投資のリスクについて ~リスク回避のみちしるべ~
不動産投資の大きなメリットは、「節税対策」「家賃収入」のほか、「団体信用生命保険(団信)」に加入し運用すれば、生命保険代わりにもなるということです。
一方で、初心者の方は「メリットばかりでリスクはない?」と不安もあるでしょう。
「利回り」といった目先の利益「だけ」にとらわれ安易に物件を購入してしまうと、「毎月の収支が赤字になる」「ローン返済ができない」といった様々なリスクが考えられます。
次に、こういったリスクとその回避策について解説します。
空室のリスク
入居者が見つからず長期の空室期間が続くと、当然ながら家賃収入は減少します。
そうなると、ご自身の収入や貯金から、不動産投資の赤字分を補填せざるを得ないリスクが出てきます。
空室対策には、まず「立地の見極め」が第一歩。物件購入の段階から賃貸需要を長く見込める場所かどうか調べます。
次に、「入居者目線で」物件を見てみましょう。
最寄り駅の利便性や物件までの距離、そして魅力的な施設や環境があるか(ショッピングセンター・地域福祉サービスの充実度)など、長く住み続けたくなるような特徴はあるでしょうか。
さらに、入居付けに強い管理会社を選ぶことも重要です。
管理会社を選ぶ際は、どのような空室募集(広告など募集活動)を積極的に行っているかチェックしましょう。
空室リスクの対応
- 賃貸需要が見込める立地にある物件を選ぶ
- 入居付けに強い賃貸管理会社を選ぶ
家賃下落のリスク
家賃が下落する主な原因としては、築年数の経過、設備の劣化などです。
家賃の下落は、収入の減少だけでなく、利回りの低下にもつながり、物件を売却する際の価格も下がってしまいます。
その対策としては、設備の修繕、間取の変更など、物件のグレードアップを行うのもひとつの案ですが、それには当然費用がかかります。
そのために、最小限の支出で家賃アップが見込めるアイデアを、様々な視点から提案してくれる管理会社を選ぶことが大切です。
家賃下落のリスク対応
- 物件購入後のリノベーション費用がどのくらいかかるか把握しておく
- 最小限の労力で家賃アップが見込める仕掛けを提案してくれる管理会社を選ぶ
入居者のリスク
良い入居者を選ぶためには、入居前の審査を厳しく行うことも大切。
かといって審査を厳しくし過ぎると、逆に入居のチャンスを逃してしまいます。
「入居してほしい、でもこの人とトラブルにならないか不安…」
そんな時には、契約締結時にオーナー側から「条件」を提示します。
入居審査のスピード・入居付け・家賃滞納やクレーム対応は管理会社の腕の見せどころ!
多忙なオーナー様に代わり、スピーディーかつ建設的な提案を打ち出してくれる、サポート体制が充実した管理会社を選びましょう。
入居者のリスク対応
- 入居審査時に入居者をよく見極める
- 入居時からスピーディかつ建設的な提案を提案してくれる管理会社を選ぶ
修繕のリスク
どんな物件でも、いずれ経年劣化等による修繕が必要となります。
主な修繕内容としては「給水管や排水管の交換」「外壁や屋根の塗装」「エアコンや給湯器の取替」「退去時のリフォーム」などが挙げられます。
これを「うわ、お金がかかるし面倒だな」ではなく、逆に「良いタイミング」と捉え、直ちに修繕することで「入居付けアップ・現入居者が長期間住んでくれる」というメリットになります。
適材適所を修繕することにより、建物の耐久性もアップ。
こうしたメンテナンスが、息の長い不動産経営につながっていくのです。
修繕のリスク対応
- 毎月、修繕費をストックする
- 修繕の提案ができる賃貸管理会社を選ぶ
金利上昇のリスク
日本政府のゼロ金利政策が続きますが、中長期的に見れば金利上昇を避けられなくなる可能性もあります。
物件購入後に金利が上昇し借入返済額が上がると、毎月の家賃収入よりも返済金額が上回ってしまうリスクが。
この有効な対策としては、返済方法を「元金と利息の合計」が毎月均一の元利均等返済ではなく、「返済中の元金の返済額」が均一の元金均等返済に変更します。
こうして繰り上げ(繰越)返済などで低金利のうちに元金返済を早期に進めれば、金利上昇の影響を減らすことが可能となります。
一方、元金均等返済には「返済当初は利息の支払額が多い」「元利均等返済に比べ借入額が少なくなる可能性がある」といったデメリットもあるため、注意が必要です。
あるいは、固定金利にするというのも選択肢のひとつです。
金融機関にもよりますが、固定金利は変動金利と比べ金利水準が固定期間によって 0.5~1.2%程度高くなります。
ただし、固定金利を選択すると、その期間内に一括返済をするとペナルティが発生します。
このように、ローンを組む際は保有物件の売却のタイミングも考慮した上で返済方法を選びましょう。
金利上昇のリスク対応
- ローンを組むとき、元金均等返済か元利均等返済のどちらにするか、熟考する。
- 場合によっては固定金利を選択することも考える。
地震のリスク
新耐震基準とは、1981年6月1日以降に建物確認において適用されている耐震基準で、それより前の旧耐震基準とは区別されて使われています。
旧耐震基準では震度5に耐えることを想定していました(建築基準法、1950年制定)が、震度6以上の地震も珍しく無いため、新耐震では震度6に耐えることを想定して作られました。
地震はいつ起きるかわかりませんが、地盤の弱い地域で重量のある大型マンションなどを避けるのも、地震リスクを回避するのに役立つでしょう。
また、地震保険の加入もおすすめです。
地震のリスク対応
- 新耐震基準の物件を選ぶ
- 揺れに強い構造の建物を選ぶ
- 地盤の強い地域を選ぶ
- 地震保険へ加入する
火災のリスク
火災等による建物の焼失は、不動産経営にとって致命的なダメージ。
賃料収入でのローン返済を計画していた場合、建物自体が無くなったら当然賃料収入も無くなるため、返済が困難となり、借金だけが残ってしまいます。
そんな火災リスクへの対策は「火災保険への加入」です。
各社の保険契約は、プランによって補償範囲が異なります。
契約前に、どの程度の被害を受けたら保険金が支払われるか、約款などでよく確認することが大切です。
なお、火災に強い建物構造としては、RC造やSRC造、また近年では木造アパートのなかでも「準耐火建築物」のように火を遮る設備を施した物件もあるので、物件選びの際に検討しましょう
火災のリスク対応
- 火災保険へ加入する
- 火に強い構造の建物を選ぶ
それぞれのリスクに対する心構え
不動産経営は、人の生活の営みの上に成り立ちます。
ですから当然、想定外のトラブルや天変地異に遭遇する可能性も考えられます。
予想されるリスクに対し、事前に対策を練ることは「安心」「安定」さらに「知識の習得」にもつながります。
弊社では、お客様との面談や物件のご紹介を通じて「リスクの不安を明るい未来へ変える」ための、最善なご提案をいたします。
記事監修:ビーエフエステート株式会社
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主に関東を中心とした投資用不動産を扱う不動産会社。不動産投資をしているスタッフも多数在籍しており、お客様目線で物件のご紹介やご融資のご相談などのトータルサポートをさせていただきます。
また賃貸管理や施工といったご相談も受け付けております。
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